石家莊市人民政府
關于印發《石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、
抵押二級市場交易管理辦法》的通知
各縣（市、區）人民政府，高新區、循環化工園區和綜合保稅區，市政府各有關部門：
《石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們。請認真抓好貫徹落實。
石家莊市人民政府
2020年11月20日
（此件公開發布）
石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法
第一章 總則
第一條 為進一步完善石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場），盤活存量土地，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規和《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）《河北省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（冀政辦字〔2019〕79號）的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易是指建設用地使用權人將依法取得的建設用地使用權進行轉讓、出租、抵押的交易行為，包括土地交易，以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
涉及到房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本辦法執行。
第三條 市自然資源和規劃部門負責全市土地二級市場的市場建設、指導培訓、規則制定、監督管理等工作。
市不動產登記中心為市本級土地二級市場交易承辦機構（以下簡稱:交易機構），具體辦理建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權的交易業務，并提供相關服務。
市、縣自然資源和規劃部門可以指定或授權下屬事業單位具體承辦建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易業務，并提供相關服務。
第四條 市、縣自然資源和規劃部門可以按照交易、登記一體化建設原則，建立有形的土地二級市場，設立交易大廳，搭建建設用地二級市場交易平臺，設置交易、登記服務窗口，提供交易場所，匯集交易信息，辦理交易事務。
第五條 市、縣自然資源和規劃部門應當建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程。交易雙方可自行交易，也可委托交易機構進行公開交易。
第二章 交易條件
第六條 建設用地使用權交易，應當依法取得建設用地權屬證書及地上建筑物、其他附著物權屬證書或證明。
第七條 建設用地使用權轉讓，不改變土地和地上建筑物利用現狀的，可以按證載用途轉讓；改變土地和地上建筑物利用現狀，對地上建筑物改、擴建或者重新建設的，應當符合城鄉規劃，涉及改變土地用途的，改變后的土地用途限定為非住宅用地。
第八條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規和出讓合同約定的前提下，應當滿足以下條件：
（一）按照出讓合同約定進行投資開發，已完成投資額達到開發投資總額的百分之二十五以上；
（二）屬于成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件。
第九條 建設用地使用權轉讓涉及國有資產的，應經國有資產管理部門或上級主管部門批準；涉及產業園區內的建設用地使用權轉讓的，應征得園區管委會同意。
第十條 有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押：
（一）未依法取得建設用地權屬證書的；
（二）建設用地及其地上建筑物權屬不清、有爭議的；
（三）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本辦法第八條規定的條件的;
（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權交易的;
（五）未按劃撥決定書規定或出讓合同約定動工開發建設，因企業自身原因被認定為閑置土地的；
（六）依法收回建設用地使用權的;
（七）共有建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物進行交易，未經其他共有人書面同意的；
（八）法律法規規定禁止交易的其他情形。
第三章 建設用地使用權轉讓
第十一條 本辦法所稱的建設用地使用權轉讓，是指導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。國有企業改制涉及的建設用地使用權轉移和公司股權轉讓，不納入建設用地使用權轉讓范圍。
司法處置和資產處置涉及建設用地使用權轉移的，可委托交易機構公開交易。
第十二條 建設用地使用權轉讓時，應當附具原有規劃條件。轉讓后原劃撥決定書規定或出讓合同約定的權利、義務隨之轉移。
第十三條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經土地所在市、縣人民政府批準，轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳出讓價款，按轉移登記辦理；轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方辦理建設用地使用權出讓手續。法律法規或劃撥決定書明確規定應當由政府收回建設用地使用權的除外。
第十四條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障其交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
第十五條 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可以根據權利人申請，直接變更為出讓方式。
第十六條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，未完成開發投資總額百分之二十五的，按照“先投入后轉讓”的原則，允許轉讓雙方先辦理預告登記，為受讓人頒發不動產登記證明，待達到法定轉讓要求時，再辦理不動產轉移登記。
不動產登記證明可作為辦理建設項目開發建設等相關審批手續的依據。
第十七條 在建建筑物轉讓，在不改變行政許可內容的前提下，受讓人可以憑不動產權屬證書或原國有建設用地使用權有償使用合同、轉讓合同辦理轉讓后的行政許可手續。轉讓前核發的行政許可證件繼續有效，可憑此證件直接用于辦理不動產登記。
第十八條 政府有關部門或事業單位在進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，資產權利人在處置前應征求宗地所在地的市、縣自然資源和規劃部門意見，作為國有資產處置依據，并將宗地有關情況如實告知當事人。
第十九條 政府機構、事業單位和國有獨資企業之間劃轉國有建設用地使用權，劃轉后符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可直接辦理轉移登記；需有償使用的，劃入方應持相關土地資產劃轉批準文件等，先辦理有償用地手續，再辦理不動產登記。
第二十條 宗地一經確定，不得隨意分割。確需分割轉讓的，在符合劃撥決定書規定或出讓合同約定前提下，應滿足以下條件：
（一）分割后的地塊具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務；
（二）擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。
第二十一條 本辦法所稱的建設用地使用權分割轉讓，是指不動產權利人在依法登記取得建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權后，將整宗建設用地分割為兩宗或兩宗以上并進行轉讓的行為或將依法登記取得的建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權“連房帶地”轉讓的行為。
第二十二條 有下列情形之一的，建設用地使用權分割轉讓不予批準：
（一）劃撥決定書規定或出讓合同約定不得分割轉讓的；
（二）工業用地上的綜合樓、職工宿舍用房等行政辦公及生活服務設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓；
（三）法律法規規定不得分割轉讓的其他情形。
第二十三條 建設用地使用權分割轉讓，應當經市、縣自然資源和規劃部門批準。
第二十四條 建設用地使用權分割轉讓，法律法規及相關規范性文件有明確限制土地分割轉讓規定的，原則上應將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉讓審批中予以落實。
第四章 建設用地使用權出租
第二十五條 本辦法所稱的建設用地使用權出租，是指建設用地使用權人作為出租人將建設用地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十六條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。全部或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。
第二十七條 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租，應按有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。
第二十八條 市、縣自然資源和規劃部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。
第五章建設用地使用權抵押
第二十九條 本辦法所稱的建設用地使用權抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或第三人將建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權作為抵押財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權以抵押財產折價或者拍賣、變賣的價款優先受償。
第三十條 建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物所有權抵押的，可以到自然資源和規劃部門直接辦理不動產抵押登記。
第三十一條 以劃撥方式取得的建設用地使用權不得單獨抵押，其地上建筑物、其他附著物所有權連同建設用地可以一并設定抵押權，自然資源和規劃部門依法辦理抵押登記手續，即視同批準。
抵押權實現時，應當按照有關規定繳納建設用地使用權出讓金后，再優先受償，有關要求可以在抵押合同、不動產登記簿及不動產登記證明中進行記載。
第三十二條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物所有權連同土地可以一并抵押。
第三十三條 工業用途的建設用地使用權抵押的，該宗地范圍內符合登記條件的房屋等建筑物、其他附著物所有權原則上應一并整體抵押。
第三十四條 自然人、企業之間訂立的債權債務主合同符合法律法規規定的，自然人、企業可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記。
第三十五條 允許營利性的養老、醫療、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權為自身債務提供擔保，設立抵押權。抵押權實現后，建設用地使用權及地上建筑物所有權的受讓人應承諾保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
第六章 服務與監管
第三十六條 交易機構可以通過公開方式確定服務機構并向社會公開，供交易雙方自由選擇，為交易雙方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀、交易資金監管等服務，產生的有關費用由交易雙方承擔。
第三十七條 交易機構不得為交易雙方指定服務機構。交易雙方不能自行選擇服務機構的，可從土地二級市場服務機構名錄中隨機抽取。
第三十八條 交易機構應當加強對服務機構的指導和監督，引導其誠信經營，將失信的服務機構從名錄中刪除，并限制其三年內不得參加本行政區域內的土地二級市場交易服務。
第三十九條 市、縣自然資源和規劃部門應當加強交易管理與不動產登記的有序銜接，在交易大廳可以為交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構提供辦事窗口。
第四十條 市、縣自然資源和規劃部門會同稅務部門、住房城鄉建設部門建立健全信息平臺互通共享機制，實現信息的及時推送。
第四十一條 市、縣自然資源和規劃部門應當強化土地一、二級市場的聯動，加強土地投放總量、結構、時序等銜接，加強對土地市場的整體調控。
第四十二條 交易機構應當加強土地二級市場交易監管：
（一）對劃撥決定書規定或出讓合同約定的建設用地使用權轉讓、出租、抵押事項進行審查，對違反有關法律法規或不符合劃撥決定書規定、出讓合同約定的，不予辦理相關手續；
（二）建設用地使用權轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定；
（三）交易價格監管。國有建設用地使用權轉讓的，交易雙方應當如實申報轉讓價格，轉讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。
第四十三條 交易雙方要求資金監管的，交易機構可以設立監管賬戶，為交易雙方提供交易資金監管服務。
第四十四條 申請交易資金監管的，受讓人按合同約定將部分或全部轉讓成交價款劃入交易資金監管賬戶，待完成不動產轉移登記后，交易機構向監管銀行出具《交易資金劃轉通知書》并發送紙質或電子指令，由監管銀行將交易資金劃入轉讓人賬戶。
第七章 附則
第四十五條 本辦法第八條所稱的“開發投資總額”一般可以發展改革部門或行政審批部門出具的準入、核準、備案等立項文件記載的建設項目總投資額為計算依據。沒有立項文件的，可以委托工程咨詢單位、資產評估機構、會計師事務所等專業機構進行評估確定其總投資額。開發投資總額、已完成投資額均不含建設用地使用權出讓價款和向國家繳納的相關稅費。
第四十六條 市自然資源和規劃部門可根據本辦法制定土地二級市場交易規則。
第四十七條 本辦法由市自然資源和規劃部門負責解釋。
第四十八條 本辦法自發布之日起施行。《石家莊市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理實施辦法》（石政規〔2018〕13號）同時廢止。
